再这样下去，中国房地产真要爆发系统性风险了……

最近，再样中国深圳市住房和建设局、下去系统性风险人民银行深圳市分行、房地金融监管总局深圳监管局在回复市民咨询时表示：

为更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，再样中国按照因城施策原则以及关于调整优化个人住房贷款利率下限的下去系统性风险有关规定，结合深圳实际，房地从2024年5月29日起调整优化个人住房贷款利率下限。再样中国2024年5月29日之前发放的下去系统性风险个人住房贷款，执行当时深圳利率下限政策。房地

很长的再样中国铺垫，结论是下去系统性风险“不调整存量房贷利率”。

这一结果并不出乎意料，房地但是再样中国依旧令人失望。这几年银行的下去系统性风险日子不好过，存款激增、房地贷款下降，躺赚息差的舒适区消失了。个人住房贷款这样“吃到嘴里的肉”，自然是不舍得吐出来的。但是，薅光最后一根羊毛的短视，是很危险的，不仅会影响“稳房市”的政策效果，而且加剧了潜在的系统性风险。

据中指研究院发布监测数据显示，2024年一季度，全国法拍房市场挂拍房源数达21.9万套，成交3.8万套，仅1月份就挂拍10.04万套，同比增长了48.2%，成交量同比增加18.3%。

法拍房数量大增，增幅远远超过成交量，这是一个危险信号。这才是真正的金融系统性风险。比如日本，从1971年房地产启动到1991年房地产泡沫破裂，出现过5次较大波动。前四次都是价格波动，有惊无险。所以1991年危机爆发之初，日本官方和民间都没意识到出了大问题，没有及时应对。日本的银行还很强硬，死守利率，谁敢断供就收房子。很快形势急转直下，抵押品收到手软，都砸在了银行手上。这堆不良资产花了二十年时间才算勉强消化掉，付出的代价就是二十年的低增长。日本金融系统的应对迟缓，成了教科书里的反面案例。

2008年美国次贷危机爆发，房主断供，出现大量违约。美国的银行吸取了日本同行的教训，以协商方式降低利率、暂停还款等方式，最大程度地降低了不良资产快速增长，保住了市场信心。不到两年就走出阴影，三年后房市全面复苏。

由此可见，房市出现价格波动还不是危机，及时应对还能减少损失，到了大量抵押物被抛弃的阶段，才是系统性风险爆发的病入膏肓。

因为，房价下跌对市场信心的打击，和大量业主在危机中失去房产的惨痛经历，根本不是一个数量级的。房产是绝大多数普通人一生种最大、最重要的投资。房子不仅是一份资产，还有着无法估量的感情价值。所以价格跌了，还能期待涨回去。但是，危机导致流离失所、半生积蓄灰飞烟灭的痛苦记忆，会让一两代人彻底失去购房欲望。这对市场信心的打击是毁灭性的。

为了避免大量弃房的最坏结果出现，就要最大程度地降低业主的持有成本。这就是次贷危机中美国银行所做的。市场是博弈，博弈就要知所进退。该让步时不让步，结果一定是双输。寸土必争的日本银行最后承受了巨大的负面评价，减薪裁员一样也逃不过，何必当初呢？早点让利债务人以稳定市场信心，是可以避免危机以那样惨烈的方式爆发的。

今天中国房市的情况还没到日本泡沫危机爆发时的程度，还有及时应对的空间。但是，不能过高估计中国业主的债务承受能力。

目前中国房贷的主力不是充分享受到改革开放红利的70后、80后，而是就业时间不长、经济处境脆弱的90后年轻人。贝壳研究院发布了《2018年全国购房者调查报告》，数据显示，2018年购房者平均年龄为29.5岁。2018年购房者中21-30岁年龄段者占了38.5%，90后已经成为购房主力。这些年轻人几乎是在中国房地产价格的最高位购置了房产，现在又处于承受就业压力的第一线。他们的债务承受能力、对房价下跌的心理承受能力，都不能高估。

而且，自2023年上半年以来的提前还贷潮，一部分有经济实力的优质贷款人已经提前还贷。还得起的提前还了，那剩下的呢？这对个人住房贷款风险的影响，应该予以关注。

央行数据显示，2023年末个人住房贷款余额38.17万亿元，占人民币贷款余额的16%。无论是绝对数量，还是在金融系统中占的比重，都不可小觑。尽管比房地产贷款余额的52.63万亿元要低一些，但是个人住房贷款是由千千万万普通人承担的，有强烈的民生属性。更值如果说房地产贷款的金融风险主要是经济领域的，那么个人住房贷款除了金融风险，还有更为广泛、难以预测的社会风险。

如果房地产的救市政策只考虑地方财政、金融机构和房企的利益，忽视了为房贷债务人群的纾困，不但无法消除金融系统性风险，还有可能造成风险外溢。

而且，存量房贷利率不能及时“随行就市”下调，目前“稳房市”的政策工具很难有长期的效果。

一直有一种观点，认为存量房贷利率和新房销售无关，所以现在不调整也没关系。甚至还有更激进的观点认为，存量房贷利率高是推动居民调整财产配置、主动以旧换新的动力。

这类“乐观”的论调是很荒谬的。首先是所谓“促进以旧换新”之说，是只看到了房产置换买入新房的后半场，却忽视了旧房出手的前半场。二手房挂牌量激增、实际价格的下跌幅度大于被限价的一手房，是房价下行的主要市场压力。用存量房贷和新房利率差逼着购房者“置换”，会让更多的二手房涌入市场，加剧价格踩踏。真能逼出多少购新需求尚未可知，增加了房价下行压力却是肯定的。这种故意坑人的小伎俩，一定会弄巧成拙。

而且，存量房贷利率水平过高，显失公平，实际上降低了房产的投资价值。2019年8月LPR改革后，5年期以上LPR下降7次，由4.85%降至4.20%。降幅与同期房市的真实表现、市场对房价下行幅度的预期严重背离。尤其是2022年8月的4.30%，到2023年6月下调为4.20%，是真实的市场供需关系表现？求人贷都贷不出去的市场供需关系逆转，就这点降幅？LPR改革的市场化思路很正确，但是执行中走样了。现在大幅度降低新房按揭利率，更凸显了存量房贷利率形成机制的不公。

5月28日在深圳购房按揭，首套利率是4.3%-4.5%。第二天办的，就成了3.50%。一天的降幅比LPR的5年七连降还高，情何以堪？

目前存量房贷利率是明显偏高的。超长期国债利率为2.5，比存量房贷低了足足两个点。国家待遇高于国民待遇，商业贷款利率高于国债的无风险利率，可以理解。但是，高2个点有点过了。

更离谱的是银行在经济下行周期，从个人按揭贷款赚的息差逆势增长。银行5年期整存整取的定存利率从2022年的3%降低到了目前的2%，下降了1%，降幅33.3%。同期存量房贷LPR利率只下降了0.65%，降幅13.4%。“面粉”的价格大幅下降，远远大于“面包”的价格降幅。银行的利差收益大幅增加了。这还没算央妈这几年给银行“投喂”了大量成本更低的资金。

经济下行、存贷比大幅增加，银行的日子不好过。但是，也不能全在个人按揭贷款薅羊毛找补啊?

这种不公平的利率形成机制，对房地产市场的长期健康发展是不利的。因为这种单边强势的伪市场机制，人为增加了房产的长期持有成本，这对房产的长期估值是负面影响。过去房价的增长预期明显，搞这些薅羊毛的“小动作”也就罢了。现在房价的增长预期消失，存量房贷的利率就成了主要的房产持有成本，购房者会忽视吗？短期刺激的利率打折，是抵不过长期的伪市场利率损失的。存量房贷的利率偏高、利率形成机制不公平不合理，是会影响购房的决策。只有及时调整、充分让利，才能取信于民。

总之，为了稳定房市，存量房贷利率应该降，要及时降，降幅要明显。这是有先例的。2008年受次贷危机影响，房市不稳。央行第一时间出台政策，个人住房贷款利率下限放宽至基准利率的0.7倍。在执行过程中，很快就从新增房贷扩大到了存量房贷。这一举措对稳定房市信心起到了一锤定音的效果，值得今天借鉴。

结语：让利与民、藏富于民，才能稳房市

去年中央金融工作会议以来，增加居民财产性收入已经成为重要的政策定调。房产占中国家庭财产80%之重，能否保值增值，是增加居民财产性收入的关键。房市趋冷、房价下行，增值很难待。因此，更应该努力降低房产的持有成本，最大程度地实现保值。降低存量房贷款利率，无疑是最有效、最直接的措施。而且，从宏观经济的角度讲，降低存量房贷利率，对促进消费、增加市场流动性，都有直接明显的作用。

当然，这样做一定会影响银行的利润空间，需要付出一定的政策成本。与其把钱花在那些效果难以预期甚至难以执行的“救市措施”、短期刺激上，让利于民、藏富于民才是正解。

房子终究是要老百姓买的，救市的钱都流向了地方财政、投喂给了银行，老百姓却没有实惠，还要继续被薅羊毛，怎么能救过来呢？

关胖再出发，敬请新老朋友们关注。